Главные изменения с февраля 2026: что нужно знать каждой семье
Февраль 2026 года стал поворотным моментом для программы «Семейная ипотека». Главное нововведение — принцип «одна семья — одна льготная ипотека» . Это означает, что теперь супруги рассматриваются как единый заемщик, и оформить два отдельных льготных кредита на одну семью больше не получится . Даже если раньше ипотека была взята только на мужа или только на жену, при подаче новой заявки этот факт будет учтен .
Второе ключевое изменение — супруги обязаны выступать созаемщиками по кредиту . Исключение сделано только для случаев, когда один из супругов не является гражданином РФ, а также для неполных семей . Эти меры направлены на то, чтобы сделать программу более адресной и исключить возможность использования льготной ставки для инвестиционных или спекулятивных сделок .
Важный нюанс: все кредиты, оформленные до 1 февраля 2026 года, продолжают действовать на прежних условиях и не подлежат пересмотру . Те же, кто планирует покупку сейчас, должны внимательно изучить новые требования.
Актуальные условия программы в 2026 году
Несмотря на ужесточение правил, базовые параметры программы остаются привлекательными, особенно для жителей столичного региона.
Основные параметры кредита:
Процентная ставка: не выше 6% годовых (банки могут предлагать и более низкие ставки)
Первоначальный взнос: от 20% стоимости жилья (можно использовать материнский капитал)
Срок кредита: до 30 лет
Лимиты по кредиту для Москвы:
Для тех, кто хочет купить квартиру в Москве, установлены повышенные лимиты:
Максимальная сумма кредита по льготной ставке — 12 млн рублей
Если стоимость квартиры выше, можно воспользоваться комбинированной (комбо) ипотекой: на 12 млн рублей распространяется льготная ставка 6%, а на сумму сверх этого лимита — рыночная ставка. В этом случае общая сумма кредита может достигать 30 млн рублей для Москвы и области .
На что можно потратить:
Программа распространяется на покупку квартиры или дома на первичном рынке (по ДДУ или купли-продажи у застройщика), строительство дома с привлечением подрядчика, а также на рефинансирование ранее взятых кредитов на эти цели .
Кто может получить семейную ипотеку в 2026 году?
Право на льготную ставку имеют три основные категории семей:
Семьи с детьми до 7 лет (включительно). Это самая широкая категория, для которой доступны все опции программы, включая покупку квартиры на вторичном рынке в определенных случаях .
Семьи с ребенком-инвалидом (до 18 лет) .
Семьи с двумя и более детьми от 7 до 17 лет (включительно). Для этой категории действуют особые ограничения, о которых важно знать .
Важно! Ограничения для семей с детьми 7-17 лет
Если в семье нет детей младше 7 лет, но есть двое или больше детей школьного возраста, то:
Семейная ипотека для новостроек доступна, но только в определенных локациях. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях такие семьи не могут купить квартиру по этой программе, за исключением случаев, когда жилье приобретается в городах с населением менее 50 тыс. человек, входящих в состав этих регионов (например, Зеленоград, Троицк) .
Для них открыта возможность покупки или строительства дома в любом регионе .
Им недоступно рефинансирование ранее взятых обычных кредитов по льготной ставке .
Тренды рынка новостроек Москвы 2026
В 2025 году рынок новостроек Москвы пережил серьезные изменения: цена квадратного метра выросла почти на 27%, а объем предложения сократился на 20% . Это было связано в том числе с ажиотажным спросом в конце года, когда многие спешили оформить ипотеку на старых условиях .
Эксперты прогнозируют, что в 2026 году рост цен замедлится и составит 5–7% . Застройщики, столкнувшись с возможным снижением спроса из-за ужесточения правил выдачи ипотеки, будут активнее предлагать скидки, акции и специальные условия .
Где купить: лучшие новостройки Москвы для семейной ипотеки
Для покупателей, ориентированных на новостройки Москвы, выбор остается широким. Девелоперы адаптируют свои проекты под семейный спрос, увеличивая долю 2-3-комнатных квартир и развивая социальную инфраструктуру . Рейтинг лучших новостроек Москвы 2026 года по версии «Комсомольской правды» включает проекты разных классов .
ТОП-5 жилых комплексов Москвы для семейной покупки:
| Название ЖК | Застройщик | Расположение | Цена от, млн руб. | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| Мираполис | ГК «Основа» | м. ВДНХ, м. Ростокино | 7,7 | Бизнес-класс, панорамные виды на ВДНХ и «Лосиный остров», умный дом, фитнес с бассейном . |
| Никольские луга | ПИК | м. Скобелевская (МЦД Щербинка) | 6,0 | Комфорт-класс в Новой Москве, рядом Бутовский лесопарк, развитая инфраструктура (школы, сады) . |
| Символ | «Донстрой» | м. Авиамоторная, Римская | 14,1 | Проект на стыке комфорт- и бизнес-класса, 40% территории — парк «Зеленая река», рядом ТТК . |
| Скандинавия | «А101» | м. Бунинская аллея | 6,8 | Масштабный проект в Новой Москве, вблизи Бутовского леса, разнообразие планировок от студий до 5-комнатных . |
| Тринити | «Гранель» | м. Верхние Лихоборы | 11,0 | Видовые характеристики (Останкинская башня), фитнес с бассейном, детский сад в составе комплекса . |
Стратегия успешной покупки: чек-лист для заемщика
В новых реалиях подготовка к сделке выходит на первый план. Эксперты рекомендуют следовать четкому плану :
Проверьте свой «ипотечный статус». Убедитесь, что вы или ваша семья ранее не использовали льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года. Если использовали, путь к новой семейной ипотеке закрыт, если только после этого у вас не родился ребенок и предыдущий кредит не был полностью погашен .
Оцените свой финансовый профиль. Банки будут применять более жесткие скоринговые модели. Важно иметь подтвержденный доход и невысокую долговую нагрузку (желательно не выше 40-45%) .
Выберите объект и застройщика. Убедитесь, что выбранный жилой комплекс аккредитован в банках по программе семейной ипотеки. Обратите внимание на проекты, которые предлагают семейная ипотека для новостроек — сейчас это основной фокус программы .
Следите за акциями. Рынок входит в период, когда застройщики будут бороться за покупателя. Можно поймать выгодное предложение со скидкой или особыми условиями рассрочки .
Проконсультируйтесь с профессионалами. Сопровождение сделки агентом увеличивает шансы на одобрение и помогает избежать юридических ловушек .
Что дальше? Возможные изменения
В правительстве и Госдуме активно обсуждается дальнейшая дифференциация ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей. Решение может быть принято в первом полугодии 2026 года . Обсуждаемые параметры: для семей с одним ребенком ставка может вырасти до 10%, с двумя — остаться на уровне 6%, а с тремя и более — снизиться до 4% .
Также продолжается дискуссия о возможном расширении программы на вторичный рынок . Пока эти изменения не утверждены, но за ними стоит следить.
Вывод: 2026 год станет временем более адресной поддержки семей с детьми. Ипотека в Москве по-прежнему доступна, но требует более тщательной подготовки. Для семей с двумя и более детьми программа остается самым выгодным инструментом улучшения жилищных условий, особенно при покупке квартир в новостройках Москвы, где застройщики готовы предлагать качественные и современные решения для комфортной жизни.
