На первый взгляд, формула идеальна: купил квартиру, получил ключи, завез диван — живешь. Без съемных квартир, без обещаний про «ремонт через полгода», без пыли в глазах на три месяца. Именно поэтому спрос на готовое жилье в Москве стабильно зашкаливает: около 60% покупателей массового сегмента хотят въехать сразу .
Но есть нюанс. Рынок «отделки от застройщика» раскололся на две реальности. В одной — счастливые обладатели клубных домов и премиум-новостроек. В другой — все остальные. И если вы покупаете квартиру эконом- или комфорт-класса, ваша реальность, скорее всего, будет состоять из кривых стен, спорной электрики и желания все снести.
Иллюзия выгоды: почему застройщики не любят делать ремонт (и вам не советуют)
В 2025–2026 годах доля квартир с отделкой в старых границах Москвы рухнула до 28–38% в зависимости от класса . Казалось бы, парадокс: люди хотят — застройщики не дают. На самом деле девелоперы просто перестали стрелять себе в ногу.
Причина первая: себестоимость и «потребительский терроризм». Каждый недокрашенный угол сегодня — это не просто претензия, а суд, штрафы и испорченная репутация. Застройщикам стало настолько невыгодно возиться с невзыскательными покупателями, которые «цепляются к каждой царапинке», что многие предпочли вообще уйти из этого сегмента .
Причина вторая: Минстрой разрешил делать «никак». В 2025 году вступили в силу минимальные требования к отделке . Ключевое слово — минимальные. Это тот самый случай, когда формально претензий нет, а жить нельзя. Раньше можно было хотя бы давить на «некачественно», теперь же у застройщика есть официальный документ, разрешающий ему делать ровно столько, сколько он сделал. И ни копейкой больше.
Эконом- и комфорт-класс: три слоя ада
Эксперты честны: жилье массового сегмента страдает больше всего . И вот за что вы на самом деле платите, доплачивая 1–2 миллиона за «ремонт»:
1. Инженерка «на соплях». Архитектор Мария Боровская приводит страшные, но типичные примеры: трубы отопления не цельные, а спаянные кусками (привет, протечки через год); электропроводка низкого качества и без гофры под потолком — не просто криво, а пожароопасно . Замуровать такое в стены и продать — классика жанра.
2. Скрытые дефекты, которые не видно на приемке. Вам покажут ровные (на первый взгляд) обои и ламинат без сколов. Но эксперты по приемке предупреждают: критичные недостатки — это не царапины. Это промерзание стен, отсутствие гидроизоляции в мокрых зонах, плитка, уложенная на непонятный клей, и тонкий слой утеплителя . Исправление таких косяков — это не косметика, это полный снос ванной и демонтаж полов.
3. Дешевизна как норма. Застройщик закупает материалы оптом, да. Но в масс-маркете оптовая скидка означает не «качество по низкой цене», а «самое дешевое из возможного». Ламинат, который разбухнет от пролитой воды, двери, которые поведут через месяц, и сантехника, которую вы поменяете первой же осенью .
Миф об экономии: давайте посчитаем
Вам говорят: «Квартира с отделкой стоит всего на 1–1,3 млн дороже, это выгоднее, чем делать самому» . В бизнес-классе это может быть правдой. В масс-маркете — ловушка.
Потому что, въехав в такой ремонт, вы почти гарантированно столкнетесь с дилеммой:
Вариант А: Терпеть. Жить с вечно засоряющимся сливом, холодным полом и розетками не в тех местах.
Вариант Б: Переделывать. Сносить «отделку», за которую вы уже заплатили, выбрасывать материалы, которые вы уже купили (в составе квартиры), и платить строителям заново.
Второй вариант — это двойная оплата. Вы не сэкономили, вы переплатили.
Премиум-сегмент: другая история (но тоже с подвохом)
В дорогом жилье ситуация иная. Там требования выше, а ошибки встречаются реже . Более того, 84% покупателей бизнес- и премиум-класса все равно находят недостатки, но это уже дефекты комплектации, а не фатальные ошибки строительства .
Однако и тут не все гладко. Опросы показывают: 75% владельцев премиум-квартир разочарованы качеством отделочных материалов, а системы «умный дом» у 67% новоселов работают через раз или не работают вовсе . Просто заплатили они за это в разы больше, чем покупатели в комфорт-классе.
Что делать? Стратегия разумного циника
Если у вас нет лишних 3–5 миллионов на дизайнерский ремонт и вы не готовы жить на стройке полгода, не покупайте отделку в экономе. Вот рабочие альтернативы:
1. White Box — ваш выбор №1. Это «серая» отделка: стяжка, штукатурка, разводка электрики по местам. Квартира стоит дешевле «чистовой» на 10–15%, но вы не платите дважды. Грязные работы уже сделаны, трубы не замурованы в стену намертво (вы видите, куда они идут), а розетки находятся там, где положено по проекту .
2. Приемка с тепловизором и юристом. Если вы все-таки берете квартиру с ремонтом (например, очень удачное расположение или под сдачу), не берите на приемку «соседа, который шарит». Наймите специалиста, который ищет не сколы плитки, а точку росы в стенах и качество вентиляции. Техническая экспертиза должна включать инструментальный контроль, а не визуальный осмотр .
3. Ипотека под себя. Включение стоимости ремонта в тело кредита — это удобно. Но дешевый ремонт от застройщика, включенный в ипотеку, превращается в кредит на переплату завтрашнего дня. Берите тело без отделки, берите ипотеку чуть больше (или потребительский кредит) и делайте ремонт сами под контролем. Это выйдет нервнее, но честнее.
Резюме. Рынок новостроек Москвы окончательно поделился: «отделка для бедных» и «отделка для богатых». В массовом сегменте отделка сегодня — это способ продать вам бюджетные материалы в рассрочку на 20 лет. Вы заслуживаете большего, чем натяжные потолки с пупырышками и ламинат, который жалко мыть. Не соглашайтесь на компромисс там, где речь идет о вашем ежедневном комфорте и безопасности.
