В Москве сократилось предложение элитного жилья: где искать новые проекты
Московский рынок высокобюджетной недвижимости в 2025 году столкнулся с заметным сокращением объема нового строительства. По данным опрошенных экспертов, вывод проектов замедлился из-за высокой ключевой ставки и ужесточения требований к получению разрешительной документации. Участники рынка прогнозируют, что в 2026 году дефицит качественного предложения только усилится.
Рынок входит в фазу дефицита
По оценке аналитиков Kalinka Ecosystem, за прошлый год стартовало лишь 14 новых проектов в высокобюджетном сегменте. Президент ассоциации AREA Евгений Скоморовский отмечает, что текущая ситуация характеризуется «вымыванием» ликвидных лотов: большинство строящихся комплексов приближаются к финальной стадии готовности, оставляя в экспозиции сложные или штучные варианты.
Это неизбежно привело к снижению продаж. По данным Whitewill, объем сделок с элитными новостройками сократился на 5%, причем спрос на лоты с чистовой отделкой упал еще сильнее — на 20% по площади и 29% по количеству сделок.
Редевелопмент vs новое строительство
Одной из главных тенденций рынка стала высокая доля проектов редевелопмента. Согласно исследованию «Метриум Премиум», такие объекты занимают не менее четверти всего предложения в элитном сегменте. В Intermark Городская недвижимость оценивают эту долю в 30%, добавляя, что средняя стоимость новостроек (без учета делюкс-сегмента) на 29% ниже, чем у перепрофилированных исторических зданий.
Преимущества редевелопмента:
Уникальная архитектура и историческая ценность.
Престижные локации в центре Москвы (Тверская, Якиманка, Замоскворечье и др.).
Ограничения таких проектов:
Жесткие требования к сохранению наследия, ограничения на перепланировки.
Часто менее современные инженерные системы по сравнению с «новым строительством».
Андрей Соловьев, партнер NF GROUP, подчеркивает: проекты редевелопмента зачастую являются масштабными, что и позволяет им формировать существенную долю экспозиции. Однако часть покупателей отдает предпочтение именно новостройкам с высокой энергоэффективностью и современными инженерными решениями.
Где искать новые премьеры в 2026 году
Аналитики «Метриум Премиум» прогнозируют выход восьми новых высокобюджетных проектов в первом квартале 2026 года. Основной объем нового строительства сосредоточится на Северо-Западе столицы. В традиционных локациях центра дефицит будет нарастать.
Ярким примером нового строительства в историческом центре стал клубный дом «Энигмия» от Upside Development (район Тверской, в пешей доступности от Садового кольца и станций метро «Новослободская»/«Менделеевская»). Виктор Садыгов (Nika Estate) отмечает редкость такого формата для данной локации, где преобладают проекты редевелопмента.
Особенность проекта:
Девелоперы компенсируют ограниченность внутридомового пространства нестандартными решениями. В «Энигмии» приватный двор-сад организован на высоте 57 метров, что создает эффект «парящего парка» с панорамными видами на центр города, предлагая резидентам альтернативные сценарии досуга.
Прогноз на 2026 год
Эксперты сходятся во мнении, что девелоперская активность останется на уровне прошлого года, а средневзвешенная цена предложения может преодолеть отметку в 2,3 млн руб. за кв. м. Ключевыми факторами станут динамика ключевой ставки и себестоимость строительства.
Основные риски и тенденции:
Смещение сроков стартов. Из-за длительных согласований и экономической неопределенности девелоперы могут намеренно откладывать выход проектов, что приведет к переносу премьер на конец года.
Рост цен. Чем позже стартует проект, тем выше будет его финальная стоимость из-за удорожания проектного финансирования и строительных материалов.
Фрагментация спроса. Покупатели будут отдавать предпочтение проектам с уникальными характеристиками: разнообразными планировками, видовыми характеристиками и эксклюзивными архитектурными решениями.
Как резюмирует Евгений Скоморовский (AREA), рынок вновь движется к фрагментации: в условиях дефицита предложения наибольший спрос будет сосредоточен там, где девелоперу удастся сохранить «уникальность продукта».
