Исход «бетона»: спрос на массовые новостройки Москвы рухнул на 47% на фоне ценового пика
Январь 2026 года стал худшим месяцем для массового сегмента первичной недвижимости Москвы за последние несколько лет. Рынок потерял почти половину сделок, а покупатели устремились в область или переключились на бизнес-класс.
Согласно данным аналитиков компании «Метриум», по итогам января в старых границах Москвы было зарегистрировано всего 1,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках масс-маркета. Это на 47% ниже показателей декабря 2025 года и на 26% уступает цифрам января прошлого года.
Цена комфорта стала запретной
Эксперты отмечают, что списывать 50-процентное падение только на «новогоднее затишье» уже некорректно. Главный фактор — ценовой барьер. За год средняя стоимость «квадрата» в массовом сегменте взлетела на 24%, достигнув 417,6 тыс. руб. В обычных квартирах (без учета апартаментов) цена и вовсе перешагнула порог в 426,4 тыс. руб.
Для сравнения: еще два года назад на эти деньги можно было рассматривать варианты в бизнес-классе на этапе котлована.
«Фактически массовый сегмент потерял свою главную роль — роль доступного старта. Цены выросли, а ликвидных вариантов почти не осталось», — комментируют ситуацию в «Метриуме».
Выбирать не из чего
Ключевой проблемой января стало не только снижение платежеспособности, но и критическое сжатие предложения. За год количество экспонируемых лотов сократилось вдвое (-51%). На рынке осталось всего 9,3 тыс. лотов, причем большая часть из них — не самые востребованные планировки.
Аналитики фиксируют структурный перекос:
Студии и многокомнатные варианты ушли с рынка практически полностью (их выбор сократился максимально);
Новые корпуса выходят точечно. В декабре 2025 года не стартовал ни один новый проект масс-сегмента. Застройщики лишь «добирали» объемы в уже существующих жилых комплексах, выпустив пять новых корпусов.
География спроса: Запад vs Восток
Несмотря на общий спад, распределение сделок показало смену предпочтений. Лидером января стал Западный административный округ (ЗАО) — 24% от всех сделок. На втором месте ВАО с 16%, замыкает тройку САО (15%).
Традиционно популярный Южный округ в январе не вошел в число лидеров, что косвенно подтверждает тезис о вымывании ликвидных квартир именно в спальных районах.
Апартаменты держат удар
На фоне падения продаж квартир сегмент апартаментов чувствует себя чуть увереннее. Объем предложения здесь даже вырос на 3% за месяц. Однако спрос на них также снижается: покупатели по-прежнему настороженно относятся к юридическому статусу такого жилья, а разрыв в цене с квартирами продолжает сокращаться (средняя цена апартаментов — 332 тыс. руб. за «квадрат»).
Эффект Подмосковья
Контрастным диссонансом выглядит ситуация в Московской области. Пока Москва теряет покупателей, область показывает рост. По данным аналитиков DataFlat, спрос на первичном рынке Подмосковья в январе 2026 года вырос на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Это подтверждает гипотезу «миграции спроса»: покупатели, которых выдавили столичные цены, уходят в область, где за те же деньги можно получить сопоставимый метраж, но без переплаты за московскую прописку.
Что дальше?
Эксперты ожидают, что февраль не принесет существенного оживления. Без запуска крупных проектов с демократичными стартовыми ценами и без пересмотра ценовой политики действующих комплексов, массовый сегмент Москвы рискует окончательно уступить звание «лидера по числу сделок» бизнес-классу.
