Покупка квартиры в Москве — это не только инвестиция в комфорт, но и сделка с высокими рисками. Из-за плотности застройки, обилия инвестиционных квартир и сложных историй с перепланировками, пренебрежение проверкой может стоить вам свободы, времени и денег.
Мы составили для вас исчерпывающий чек-лист, который разделен на три главных этапа: проверка новостройки, проверка вторичного жилья и анализ района. Сохраните эту статью, чтобы взять ее с собой на просмотр.
Этап 1: Проверка новостройки (Прозрачность застройщика)
Покупая квартиру на этапе котлована или в готовом доме от застройщика, вы имеете дело не с частным лицом, а с компанией. Однако и здесь мошенничество или банкротство никто не отменял.
Чек-лист для новостройки:
Проверка разрешения на строительство. Застройщик обязан предоставить номер разрешения. Найдите его на официальном портале Мосгосстройнадзора или на сайте наш.дом.рф. Сравните параметры объекта (этажность, площадь) с тем, что вам обещают в отделе продаж.
Проектная декларация. Это «паспорт» сделки. Изучите её на том же сайте наш.дом.рф. Обратите внимание на сроки ввода эксплуатации и на самого застройщика — нет ли его в списке банкротов или не начата ли процедура ликвидации.
Аккредитация банков. Если вы берете ипотеку, список аккредитованных банков обычно есть на сайте ЖК.
Ситуация: «Что делать, если ваш банк не аккредитован?»
Уточните, можно ли купить квартиру по договору купли-продажи (ДКП) с рассрочкой от застройщика с последующим перекредитованием (рефинансированием) в вашем банке после получения ключей.
Рассмотрите вариант кредита в аккредитованном банке с последующим рефинансированием через год.
Узнайте, работает ли застройщик по сделкам с использованием аккредитивов (менее популярно, чем эскроу, но иногда встречается для апартаментов).
Проверка по 214-ФЗ. Убедитесь, что договор долевого участия (ДДУ) зарегистрирован в Росреестре. Если вам предлагают «предварительные договоры» или «вексельные схемы» — это высокий риск.
Этап 2: Проверка вторички (Юридическая чистота)
Вторичный рынок таит в себе «сюрпризы» в виде непрописанных наследников или долгов бывших владельцев. В Москве более 12 тысяч квартир были объектами попыток мошеннических действий, поэтому проверка обязательна .
Чек-лист для вторички:
Выписка из ЕГРН (не старше месяца). Это основа основ. Закажите её сами через сайт Росреестра или попросите свежую у продавца .
На что смотреть: ФИО собственника (совпадает ли с паспортом?), наличие обременений (ипотека, арест, залог). В выписке 2025-2026 годов данные о собственнике могут быть скрыты (если это не ваше будущее жилье), но информация об обременениях будет видна всегда.
Проверка истории переходов права. Сколько раз квартиру продавали за последние 3-5 лет? Частые продажи (более 2-3 раз за короткий срок) — «красный флаг». Это может быть признаком «перепродаж» или попыток «отмыть» квартиру с сомнительной историей.
Выписка из домовой книги / Единый жилищный документ. Её можно получить в МФЦ. Она покажет, кто зарегистрирован в квартире на данный момент .
Опасность: Наличие прописанных несовершеннолетних детей (особенно если они не будут прописаны в новое жилье) — потребуется разрешение органов опеки. Наличие ранее снятых с учета, но отбывающих наказание лиц — они имеют право вернуться и потребовать вселения.
Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и капремонту. Долг по коммуналке за вами не закрепят (если иное не указано в договоре), но долг за капремонт переходит к новому собственнику автоматически . Проверьте это!
Проверка на материнский капитал. Если квартира покупалась с использованием маткапитала, доли детям должны быть выделены. Запросите у продавца обязательство о выделении долей и проверьте, выполнено ли оно. Если нет — суд может отменить сделку .
Согласие супруга. Если квартира куплена в браке, даже бывшего, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу .
Документы БТИ (техпаспорт). Обязательно сверьте планировку на месте с планом БТИ. Любая перепланировка, не внесенная в план (снос несущих стен, перенос мокрых зон), — проблема. В Москве такие документы выдает МосгорБТИ .
Этап 3: Дом и район (Смотрим в будущее)
Вы покупаете не просто стены, а образ жизни на ближайшие 10 лет. Оценка локации — ключевой фактор как для комфорта, так и для будущей перепродажи.
Чек-лист для локации:
Проверка транспортной доступности. Почитайте новости о строительстве метро. В 2025-2026 годах активно развиваются Троицкая и Рублево-Архангельская линии. Открытие новой станции в течение 1-2 лет гарантирует рост цены квартиры на 10-20%, но и гарантирует шум от стройки рядом с домом .
План развития района (КРТ). Зайдите на сайт правительства Москвы или в инвестиционный портал. Посмотрите, не планируется ли снос домов рядом с вами по программе реновации или КРТ (комплексное развитие территорий) .
Важно: Если через дорогу от вашего «тихого уголка» промзона, попавшая в программу реорганизации, готовьтесь к 5-7 годам стройки. Вместо промзоны могут построить либо современный квартал с садиками и парками (плюс), либо огромный логистический центр или технопарк (шум, грузовой транспорт).
Социальная инфраструктура. Реально ли пройти в школу, к которой прикреплен дом? Нет ли огромных очередей? Не планируют ли на месте обещанного сквера построить высотку? В Москве активно идет обновление районов: в Хорошево-Мневниках, Нагатино-Садовниках, Ростокино сейчас много строек .
Экология и окружение. Посмотрите на карте, есть ли рядом крупные промзоны (например, в Южном Тушино идут масштабные работы по редевелопменту старых территорий, что временно ухудшит ситуацию с дорогами, но потом улучшит среду) .
Бонус: Список документов, которые нужно запросить ДО аванса
Чтобы не потерять задаток, попросите продавца (или застройщика) предоставить эти документы для ознакомления до подписания каких-либо предварительных соглашений:
Для застройщика:
Свежая выписка из ЕГРН на земельный участок и объект.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация (последняя версия).
Договор о переходе прав на землю (есть ли в собственности или аренда).
Для собственника (вторичка):
Паспорт продавца (для визуальной сверки личности) .
Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).
Нотариальное согласие супруга (если применимо).
Справка об отсутствии долгов по капремонту и ЖКХ.
Выписка из ЕГРН (заказанная на дату переговоров).
Совет: Никогда не верьте устным обещаниям. В Москве рынок продавца, но вежливый отказ показать документы — достаточный повод, чтобы отказаться от сделки. Доверяйте, но проверяйте, используя официальные сервисы .
