Семейная ипотека в Москве в 2026 году: на какую сумму можно рассчитывать?
В феврале 2026 года программа «Семейная ипотека» работает по обновленным правилам. Для жителей Москвы и области сумма кредита осталась прежней — до 12 миллионов рублей по льготной ставке, но теперь есть важные нюансы, которые нужно знать, чтобы не потерять деньги и время. Разбираемся в деталях.
Программа «Семейная ипотека» продолжает действовать до 2030 года и остается главным инструментом господдержки для семей с детьми , . Однако с 1 февраля 2026 года вступили в силу изменения, которые ужесточили правила, сделав программу более адресной , . Если вы планируете покупать квартиру в Москве, важно понимать не только базовые лимиты, но и то, как работают новые правила.
✅ Главный ответ: сколько дадут денег?
Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области максимальный размер кредита по программе «Семейная ипотека» составляет 12 миллионов рублей , , .
Но это не значит, что вы ограничены этой суммой, если квартира стоит дороже. Государство предусмотрело механизм комбинированной (или комбо) ипотеки:
12 млн рублей вы получаете по льготной ставке 6% , .
Сумму, превышающую этот лимит, вы можете взять уже по рыночной ставке банка (которая сегодня может составлять 20% и выше) , .
В таком случае общий лимит кредита для столичного региона увеличивается до 30 млн рублей , , . То есть, если нужная квартира стоит, например, 20 млн рублей, вы можете взять 12 млн под 6%, а оставшиеся 8 млн — под рыночный процент.
Кто может получить и на что потратить?
Прежде чем считать деньги, убедитесь, что вы подходите под критерии программы. В 2026 году право на льготную ставку имеют:
Семьи, где хотя бы один ребенок не достиг возраста 7 лет , .
Семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет , .
Семьи с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет, если они проживают в малых городах (до 50 тыс. человек) или в одном из 35 регионов с низким объемом строительства. Важно: для Москвы и Подмосковья это правило не работает — здесь нужен ребенок до 7 лет , .
На что можно потратить кредит в Москве?
Новостройки: покупка квартиры у застройщика по ДДУ или уступке прав требования , .
Строительство дома: только с привлечением подрядчика и с использованием счетов эскроу , .
Вторичное жилье: возможно, но с очень серьезными ограничениями. В Москве купить квартиру на вторичном рынке по семейной ипотеке практически нереально, так как это разрешено только в городах, где строится не более двух многоквартирных домов. Москва под этот критерий не попадает , , .
🚨 Важнейшие изменения с февраля 2026 года
В феврале 2026 года правила игры серьезно изменились. Вот что нужно знать, чтобы ваша заявка не получила отказ:
Одна льготная ипотека на семью. Раньше супруги могли взять два отдельных льготных кредита. Теперь это запрещено. На одну семью можно оформить только один кредит по госпрограмме , .
Супруги — обязательные созаемщики. Если вы состоите в браке, ваш муж или жена обязаны стать созаемщиками по кредиту. Исключение — если супруг не является гражданином РФ , , . Это нововведение закрыло лазейку для так называемой «донорской ипотеки», когда людей с детьми формально включали в сделку для получения льготы .
Запрет на повторный кредит. Если вы уже брали семейную ипотеку после 23 декабря 2023 года, второй раз оформить её нельзя, даже если вы полностью погасили первый кредит. Исключение — если после получения первого кредита у вас родился еще один ребенок , .
💡 Как увеличить бюджет покупки?
Если 12 миллионов по льготной ставке вам не хватает, а брать рыночную часть под высокий процент не хочется, есть законные способы увеличить бюджет:
Используйте материнский капитал. Средства маткапитала можно направить на первоначальный взнос. С 1 февраля 2026 года его размер составляет 963 243,13 рубля на второго ребенка (если не получали на первого) . Это позволяет либо увеличить сумму покупки, либо уменьшить размер кредита.
Добавьте свои накопления. Чем больше будет ваш первоначальный взнос (минимальный порог — 20% ), тем меньше придется брать в долг и тем выше шанс, что банк одобрит большую сумму.
Прогнозы и будущее программы
Власти обсуждают возможность дальнейших изменений. Главная интрига 2026 года — возможное введение дифференцированной ставки. Предполагается, что процент по кредиту может зависеть от количества детей: для семей с одним ребенком ставку хотят поднять до 10%, с двумя — оставить 6%, а с тремя и более — снизить до 4% , . Решение по этому вопросу может быть принято в первом квартале 2026 года .
Резюме
| Параметр | Условия для Москвы и МО в 2026 г. |
|---|---|
| Макс. сумма (льготная часть) | 12 млн руб. (ставка 6%) , |
| Макс. сумма (комбо) | До 30 млн руб. (12 млн льготных остальное рыночные) , |
| Первоначальный взнос | От 20% , |
| Главное нововведение | Одна ипотека на семью обязательное созаемщиство супругов , |
| Где покупать | Только новостройки или ИЖС с подрядом. Вторичка в Москве недоступна , |
Итог: Семейная ипотека в Москве по-прежнему дает возможность получить 12 миллионов рублей под 6% годовых. Однако новые правила требуют более тщательной подготовки: убедитесь, что ваш супруг готов стать созаемщиком, и помните, что второй льготный кредит ваша семья уже не получит. Перед подачей заявки уточняйте актуальные условия в банках-партнерах (Сбер, ВТБ, Альфа-Банк и др.) , так как некоторые из них могут временно приостанавливать выдачи для перенастройки своих программ под новые требования Минфина .
